不動産会社と一口に言っても取り扱う事業内容によって、さまざまなタイプの会社が共存しています。
土地開発から大規模マンションやオフィスビルの建設、分譲まで行っている大手デベロッパーから、一般住宅や土地の売買や学生向けの賃貸アパートなどを扱っているところまで、多岐にわたります。
その中でも特に多く、私たちに一番関わりの深い、一般の賃貸物件の仲介を行う不動産会社について説明します。
賃貸物件を探すには？不動産会社の種類について
土地や建物の売買と賃貸借に関して、売り主と買い主、または貸し主と借り主の間に立ち、公正な契約の締結を業務として行う会社を、不動産仲介会社と位置づけています。
不動産仲介会社は、テレビCMなどでお馴染みの全国展開するチェーン店から、駅前や商店街などで営業を続ける地域密着型の不動産屋さんまでさまざまです。
その中で、さらに「元付け」と「客付け」に不動産会社が分かれますが、元付けが客付けをすることもあります。
それぞれ、どのような特徴があるのか、一般消費者にとってどのような影響があるのかについて説明します。
元付け業者とは、特徴、メリット・デメリットについて
簡単に説明すると、元付け業者は貸し主から物件を託された不動産会社です。
どう託されたかと言うと、物件の鍵を預かり、宣伝広告、入居者募集、内見案内、入居手続き、賃貸契約書の作成と締結、入居後の対応などを幅広く管理します。
元付け業者の特徴は
元付け業者は、大手の全国チェーン店やフランチャイズの店舗とは異なり、その土地で永く営業を続ける地域密着型の個人の不動産会社などが多いです。
社長や従業員は、その地域で生活をしているため、その土地で長い近所付き合いがあり、昔からの顔なじみの大家もたくさんいます。
何世代かにわたって営業を続けているようなところは、売買部門と賃貸部門を会社を分けて家族で経営しているところもあります。
地元でも信頼が厚く、その不動産会社を通じて家を購入した人が、結婚する子どもの新居を探す際も、その業者に頼むということもあるようです。
元付け業者は、賃貸広告に載せるための物件の外観や室内の写真撮影をして、インターネットで情報発信したり、ちらしを作って掲示したりします。
内見者に少しでも見栄えをよくするために、建物周辺の除草や、枯れ葉の除去をすることもあります。
地域の環境や家賃相場、託された自社管理物件の様子も細部まで詳しく、歴代の入居者もよく知っています。
元付け業者のメリットは
自社の管理物件で永く扱っているなら、設備を交換した時期や排水管の流れが悪いなど、不具合が出やすい部分も熟知しています。
入居者から設備の不具合報告があれば、以前の入居者からも報告があったので、大家にそろそろ新しいものに交換してはどうか、と進言してくれることもあり、頼りになる存在です。
また、自社で買い取った物件を賃貸として貸し出していることもあります。
そういう物件は、仲介手数料を無料にしてくれることもあり、何かあった際にも連絡がすぐに取れるのがメリットです。
お互いが近所なら不動産業者も入居者も大家も同じエリアで買い物をしたり、通勤や通学途上で不動産屋の目の前を通ることもあり、しょっちゅう顔を合わせることになるでしょう。
そういう近い関係なら、入居後も誠実な対応が期待できます。
元付け業者のデメリットは
元付け業者でも、自社の物件しか扱わない業者、と他の流通物件も紹介する業者があります。
自社物件のみ扱う業者は、どうしても扱う物件数が少なくなり、賃貸物件を探す客の幅広い希望に対応できないかもしれません。
他の流通物件を扱う場合でも、まずは自社の物件を優先して紹介するため、希望の物件を見つけるまでに時間がかかることも考えられます。
また、元付け業者の中には昔からの顔なじみの大家に逆らえず、言いなりになってしまうところもあるようです。
初対面の客よりは、長い付き合いのある地元の大家を大切にしたい気持ちがある人もいるでしょう。ただの言いなりなのか、尊重しているのか、見極められれば良いのですが。
客付け業者とは、特徴、メリット・デメリットについて
客付け業者は、自社の管理物件を持たず、賃貸希望者に物件の紹介をする不動産会社です。
元付け業者の所有物件が、いつまで経っても借り手が付かず、大家さんからプレッシャーを掛けられているようなとき、客付け業者に物件情報を公開し、流通物件として客付けを依頼することがあります。
客付け業者の特徴は
賃貸物件の入居希望者に対して物件を紹介し、成約に結びつけるのが客付け業者の仕事です。
物件の管理はしないため、流通している全ての物件を知り尽くしているわけではありません。
客付け業者のメリットは
大手の全国的に名が知られている不動産会社が多いです。インターネットの賃貸情報サイトなどでも多くの物件を扱っています。
流通物件を幅広く扱うため、あちこちの不動産会社を回らずにすみます。
物件数が多いので、希望に近いものが見つかる確率は高いと思われます。
有名な不動産会社なら、店舗も明るく安心感があり、入るのに抵抗がない点がメリットになるでしょう。
仲介手数料無料やフリーレントなどのキャンペーンを設けていたり、QUOカードがもらえたりなど営業活動に力を入れています。
客付け業者のデメリットは
客の内見希望の際には、元付けの管理会社である不動産会社の店舗に立ち寄り、鍵を預かってから案内します。
物件の空き情報を確かめた際に、一足違いで他の業者で決まっていることもあるため、やっと気に入った物件が見つかっても空振りになることもあり得ます。
要するに、物件の最新の空き情報が把握できていません。
物件所有者の大家とは直接的な関わりはありません。
そのため、案内した物件に初めて訪れることもあり、物件に対する質問をしても、その場で期待した回答が得られないことがほとんどです。
何か疑問点があるときには元付け業者を通じて聞くことになりますので、ワンクッション挟むことにより、どうしても回答が遅くなることは否めません。
物件が気に入り入居を希望しても、本契約は元付けの不動産会社と賃貸借契約を取り交わすため、その後は、どっちみち客付け業者とは縁が切れてしまいます。
内見であちこち連れて行ってもらい、お世話になってスタッフに親しみを持っても、入居後は不動産の管理会社である元付け業者とのやり取りになります。
元付け・客付けを見極める方法はあるの？
インターネットにホームページがあれば、業務内容から判断できます。
地元不動産の売買や賃貸、管理などを行っています、とあればほぼ元付け業者と見ることができます。
全国規模のネットワークで幅広い物件を取り揃え、お部屋探しのお手伝いをします、などという文言があれば、客付け業者と見て間違いないでしょう。
webの物件情報である程度の判断が可能
賃貸物件情報の広告でも見分けることができます。
広告の会社名が曲がっているものや、そこだけ印刷が鮮明になっていて不自然なものは、元の不動産会社名を隠すために切り貼りしてコピーしたものです。
取引形態や取引態様の欄に、一般媒介となっているものは流通物件になるため客付け業社が取り扱うことになります。
営業マンの行動から判断できる
物件の内見に向かう道中で、お客さんを車に待たせて、他の不動産会社に立ち寄ることがあります。
そこでこれから向かう物件の鍵を預かるわけです。この場合は、その立ち寄った先の不動産会社が元付け業者ということになります。
元付け業者から借りた方が手間なくお得？
一般的には、大家と直接関わりのある元付け業者で住居を探して契約するのが良いと言われています。
間に他の不動産会社を挟まなければ、確かに手間は少なくなります。ただし、何が何でも元付け業者である必要はありません。
店構えを見て何となく入りにくい雰囲気の不動産屋なら、人当たりの良い若い社員が応対してくれる客付けの不動産屋でも一向に構いません。
居住年数や戸建てか集合住宅かなどでも異なる
入居後に何かしら問題が起きたときは、賃貸物件の管理会社に一報を入れることになります。
古い一戸建ての賃貸住宅などは、住んでいる間に老朽化した設備の故障などの相談で管理会社に連絡を入れることも多くなりがちです。
しかし、築浅の一戸建てやマンションなら、そうそう問題が頻出することもなく、契約期間満了の通知が来るまで、管理会社と何一つ連絡を取らないことも多々あります。
短期間だけの住居なら、特に元付け客付けにこだわって選ぶ必要もないかもしれません。
長くその地域で暮らすつもりなら、管理会社である元付けの業者の方が何かと頼りになる場面は多いでしょう。
問題になる？内見、契約の注意点
あちこちの物件を紹介してもらって内見に案内してもらい、その中から気に入った物件があったとします。
しかし、その客付け業者には残念ながら気に入った物件は見つからなかった、と言って、鍵を受け取りに行った元付け業者をあとで訪ねて入居申し込みをする人がいます。
その行為は、悪気がなくても横のつながりを大切にする不動産業界においては、ルール違反です。
入居審査で自分勝手な人物と判断されて契約を断られるケースもあるため注意しましょう。
まとめ
元付け業者はインターネットに公開していない掘り出し物と言われる優良物件を抱えていることもあります。
とにかくたくさんの候補の中から選びたいと思えば、全国規模で流通物件を数多く扱う客付け業者の方が、物件が豊富なため有利ということになります。
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