安くてお得な賃貸物件の探し方を解説します。

引っ越しのきっかけになる理由は人それぞれです。入学、就職、転勤、転職、賃貸の更新時期が来た、住んでいる物件に不満があるなど、様々な理由があると思います。

この中でも引っ越しのきっかけとして多いのは、「住んでいる物件に不満がある」と言う理由で、実際にそのような調査報告もあります。

その住まいへの不満の理由もたくさんあります。家賃が高い、建物自体に不満がある、住環境が悪い、近所トラブルに巻き込まれそう、セキュリティーに問題があるなどなどの理由が挙げられます。

しかし引っ越し自体、人生でそう何度も経験するわけではありません。ですが、部屋選びに失敗すると、再び不満を抱えて暮らさなければなりません。

そこで、このサイトでは部屋選びを失敗しないためのノウハウについて分かりやすく解説をしていきます。

お得な賃貸物件の選び方

賃貸物件を選ぶにあたり、色々と条件を設定しないと、失敗をしてしまうケースが多くなります。

買い物に便利かどうか、ご近所に変な人はいないか、築年数や間取りはどうか、騒音はあるのか、交通機関はどうなっているのか、最寄り駅までの時間はどの程度かかるのか、家賃はどのぐらいかなど、ここに挙げた以上に、もっと条件は出てくるはずです。

しかし、出した条件すべてを満足させるような物件は、「ない」と思った方が賢明です。そのような場合は、「ここだけは譲れない」という条件を設定します。その条件を最優先にして、あとは順位を付けずに「付帯条件」程度に考えるようにしましょう。

そして負担となりやすい「家賃」の考え方ですが、先程の「譲れない条件」に対してお金を支払うというような心構えでいると、少々高かったとしても我慢できます。「付帯条件」をいくつか満たしてくれるようならば、もう少し払ってもいいかな、という気持ちを持っておくと気持ちの負担は軽くなるはずです。

希望のエリア内に物件候補が決まったら、希望している物件の家賃が高いのかどうかをお知るために、まずその地域の家賃相場を調べる必要があります。賃貸情報サイトのエイブルを検索すると、駅・沿線、住所、新築、レトロ賃貸など、項目別にかなり詳しい情報が掲載されています。

そしてもう1つ、その家賃が自分にとって高いのか適切なのかを判断する基準があります。それは収入と家賃のバランスです。

まだ、日本がバブル経済の余韻を残していた時代によく言われていたことで、いまも1部では通説になっていることに、「家賃は収入の1/3」ということがあります。

では、実際のところはどうなのでしょう。家賃、水道光熱費、食費、昼食代、スマホやインターネットなどの通信費、交際費、衣類、その他などの項目に、現在実際にかかっている数字を入れてみてください。

結果は、それほど無茶な使い方をしていなくても、ほぼ赤字に近い収支になっているケースの人が多いといいます。特に、外回りが多い、男性の営業職にはこのケースが多いようですね。

では、なぜこうなるのかという理由ですが、リーマンショック以来サラリーマンの実質年収は横ばい、或いは下がっているからです。

そこで、現代ならどの程度の家賃が相応しいのかというと、年収の1/4以内。できれば、1/5までに抑えることが、健全な収支バランスだといえます。

この範囲内で、なるべく希望に近い条件がそろった物件を探すことが、失敗しない物件選びの第一歩になります。

賃貸物件とそれぞれの特徴

一口に賃貸物件といっても、建物自体の構造や間取りなどには違いがあります。アパートもあれば、マンションも賃貸物件です。

どんな物件にするのかを決める時に、これらの違いを知っておく必要があります。そこで、賃貸物件によくある建物の仕様や構造の特徴について、解説をしていきます。

アパート、マンションの違い

アパートとマンションの明確な違いは、実のところありません。不動産業者が「これはアパートだろう」と判断をすれば、アパートとして広告を打ちます。逆に「これはマンションだろう」と判断をすれば、マンションとして広告を出します。

ただ、一般的な感覚で言うと、「木造や軽量鉄骨の準耐火様式で低層物件」はアパートになります。マンションは、「鉄筋コンクリートあるいは鉄筋・鉄骨コンクリートの耐火仕様の集合住宅」のことをいいます。

マンションは、構造上高層建築にしやすい為、多くの場合高層物件になります。その為、よほど古い建物以外ではエレベーターが設置されていることがほとんどです。

さらに、新しい物件だとオートロック仕様が多く、専門の管理人がいるのでセキュリティーが高くなっています。

その分、家賃も管理費も、高めに設定されています。

ただし、マンションでも低層物件はありますから、一概に低層物件イコールアパートとは限りません。広告を見るときには、建物の構造に注目しましょう。

また、アパートは構造上建築費が安い為、賃料も低めになっています。それと、ほとんどの場合、専門の管理人を置いていない為、管理費も低めに設定されています。その分、セキュリティーが低いことは確かです。

構造(木造や鉄筋)などの違い

まず、木造建築のアパートです。特徴としては、日本の気候・風土に適していることです。蓄熱量が低いことと、密閉性が低いことが特徴です。

なぜ、蓄熱量が低く密閉性が低いことが日本の気候・風土に適していることなのか、疑問に思うかも知れませんが、一番の理由は「結露しづらい」ことです。結露しづらければ、壁のクロスが剥がれることも防げますし、押し入れの中も湿っぽくなりませんから、健康には良いですね。

反面、冷暖房費が高めになることや、外部からの音や臭いが侵入しやすいことが、デメリットになります。

次に軽量鉄骨です。建物自体の強度はかなり高く、阪神大震災でも倒壊したケースがなかったといいます。密閉性も高く、外部からの音や臭いが侵入しづらいなどの利点があります。

その反面、結露しやすいことと熱伝導が良すぎる為、夏は暑く冬は寒いという現象が起きることが、デメリットになります。

最後はRC工法といわれる、鉄筋コンクリ―ト構造の建物です。メリットとしては、耐震・耐火性に優れ、抜群の気密性と断熱性があることです。この為、冷暖房費を低くすることが可能です。また、外部からの音や臭いの侵入も最低限になります。

反面、気密性が高いことで、窓ガラスなどの結露が起きやすく、押し入れなどの結露も起きることがあります。新築の場合など、コンクリートの水分が残っていることがあるので、余計に押し入れの結露が問題になるケースがあります。

築年数が古い物件の住み心地

築年数が古い物件は、かなり住み心地が悪いものだと、一般的には思われています。確かに古いアパートなどになると、建物の老朽化にともない隙間が多くなるため、冬は相当寒い、などということがあります。

それに、風呂場もタイル張りになっているため、目地に黒カビが発生したりするなど、気持ちの悪い部分もあります。

マンションなどでも、やはり風呂場がタイル張りだと黒カビの発生はあります。また、排水管の劣化に伴い、水漏れトラブルのあるケースが多いことも、悩みの1つになります。

このように、物件が古いために起きている不具合があることは、現実の問題です。

しかし、古いアパートでも、大規模リフォームをした後だと、新築並みの住み心地を味わえます。古いマンションでも、全館集中冷暖房システムなどの設備があると、個別エアコンよりも、はるかに住み心地は良い感じです。冬でも半袖のTシャツでいられますし、夏も自然な涼しさを感じることが出来るからです。

ただ古いから住み心地が悪いだろうと思わずに、とにかく内見をして、確認をすることが大切です。

一人暮らしの部屋探しのポイント

一人暮らしの部屋ですから、自分ひとりの都合ですべてを決めることが出来ます。

まず、立地条件の面ですが、通勤や通学にかかる時間がなるべく短いこと、最寄り駅まで近いこと、近くにコンビニや遅くまでやっているスーパーがあること、安くて美味しい定食屋や居酒屋があること(自炊が面倒になった時に便利)、入居にあたって部屋のクリーニングの必要がないこと(変な臭いがしないなど)があげられます。

また、建物自体の条件ですが、マンションにしてもアパートにしても、上階で南向きの角部屋がおすすめです。理由は、アパートだと階段から離れた角部屋の場合、昇降音が軽減できることです。それと、アパート・マンションともに隣の物音が一方からだけになることがあります。

あと、掃き出し窓が南向きにあると洗濯物が良く乾くことと、日中はかなり明るいので照明を付けなくても大丈夫だからです。他にも、マンション上階の部屋の場合窓を開けるとかなり風通しが良いですから、夏場のエアコン使用頻度が減ります。

次に、1階にコンビニやファーストフード店、弁当屋などが入っていないことです。飲食店が入っていると、どうしてもゴキブリが出ますし、コンビニは深夜の騒音の原因になるからです。

他にも洗濯機の設置場所が屋内であること(洗濯機の痛みの関係)、バスとトイレが別になっていること、キッチンが使いやすくガスコンロであることなどがポイントになります。中には、調理台がないような狭いスペースのキッチンもありますから、注意してください。

もちろん、家賃が払える値段であることは、言うまでもありません。

女性の部屋探しのポイント

女性の一人暮らしの部屋の条件ですが、基本的には男性と大きな違いはありません。しかし、女性ならではの条件があります。

それをしっかり押さえた部屋選びが、安全・快適に暮らせるコツになります。

家賃・間取り

まず家賃です。もちろん収入ベースで考えなくてはいけないことは、男性と同じです。ただ女性の場合は、どうしても男性よりもお金がかかります。

男性でしたら必要のない化粧品代や、男性の理髪店よりも高額な美容院へ行くお金、それに洋服代も男性よりは多くかかります。その為、男性だったら収入の1/4程度がほぼ適切なのですが、なるべく1/5に近い家賃を選ぶことをおすすめします。

あと、間取りですが、基本的には1Kで十分です。しかし、男性とは違う条件があります。それは、女性の持っている洋服の数です。できるだけ、クローゼットのスペースが大きい方が良いですね。

安全の確保

これは、もしかしたら最重要な項目になると思います。できれば駅近で、駅までの経路が明るくて人通りの多い立地が望ましいですね。それに、経路にはできるだけ防犯カメラの数が多い方が、犯罪抑止力の効果はあります。

あと、マンションでしたらオートロックが望ましいと思います。しかし、オートロックは決して万能ではありません。住人の誰かが出てきた時に、ドアが閉まる前に入ってしまうことは可能だからです。

出来るだけ鍵を2種類以上つけて、上階といえ、掃き出し窓はしっかり戸締りをする必要があります。最近の傾向として、上階の掃き出し窓の戸締りをしない部屋が狙われる傾向があるからです。

家賃を安くするためのコツ

家賃はできるだけ安い方が、経済的な負担は軽くなります。しかし、家賃は決まっているから、「交渉の余地はないだろう」と決めつけないでください。

場合によっては、家賃値下げの交渉ができるケースもあるからです。

家賃交渉のしやすい時期を把握

家賃というものは、ホテルの部屋とある意味で同じです。要するに、空き部屋になっている時間の収入は、2度と取り戻せないという現実があります。

この為、空きが3ヶ月以上続いている物件などは、家賃交渉の狙い目です。例えば1ヶ月の家賃が8万円だとすると、3ヶ月で24万円の損失になります。これを取り戻すためには、1万円家賃を値上げしても、まるまる2年かかります。

それに、1万円も値上げしたら入居希望者がいるのかどうかも、疑問ですね。そんなことになるよりも、多少の値下げをしてでも、長く住んでくれる入居者がいた方が、大家さんや不動産業者にとってはあり難いわけです。

そして、大家さんや不動産業者が、こういった交渉に応じやすいのは、第一繁忙期と第二繁忙期が過ぎても、部屋が埋まらないときです。時期としては10月から11月になっても埋まっていない場合、積極的に交渉してみる価値はあります。

家賃が無理なら礼金を安くする交渉術は?

礼金を安くしてもらう交渉をするためには、不動産業界の裏側というのか、仕組みを知っておく必要があります。

礼金が不動産業者に入ってくる仕組みは、2とおりです。1つはブツモト(物元)といって、大家さんの需要掘り起こし営業をしたり、大家さんから直接依頼をされて、物件を直接管理している状態をいいます。

物件の敷地内やエントランスなどに、「入居者募集〇〇不動産」などと、不動産業者の名入り看板や広告が出ているケースがこれにあたります。

もうひとつは客付けといって、直接物件を管理しているわけではありませんが、入居者を募集してブツモトへ流す業者です。

不動産情報誌やネットなどで、物件情報を流し続けている不動産業者が、これにあたります。

そして多くの場合ですが大家さんへの礼金は、不動産業者の宣伝広告費に充当されますから、大家さんには流れません。さらに、1社の不動産業者がブツモトと客付けをやっているケースがあります。

実は、このケースが礼金を安くしてもらえる、或いはゼロにしてもらえる可能性があります。なぜかというと、1つの契約で仲介手数料と礼金の2ヶ月分をもらえるからです。

ということは、2ヶ月分のうちの1ヶ月分についての交渉になりますから、やりやすくなります。

つまり、礼金に対する交渉が可能かどうかについては、物件の敷地内やエントランスに、不動産業者の名入りで「入居者募集」の看板や広告があるかどうかが、大きな見分け方のポイントになります。

物件の内見にいったときには、この看板や広告があるかどうか、注意してみておくことが大切です。

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