賃貸物件でルームシェアする場合は申告が必要なの?

賃貸物件でルームシェアする場合は申告が必要なの?

初めて自分名義で賃貸契約して始まった一人暮らし。自由な生活を手に入れ、自分で借りた部屋を他人に迷惑をかけなければ自由に使って良いと思う人もいるようです。一人暮らしで賃貸契約したのに、友だちがいつの間にか住み着いたり、お互いの部屋を行き来するのが面倒で同棲を始めてしまったりというケースが実際にあります。

契約後に同居人が増えても良いのか、ルームシェアするときには申告はどうしたら良いのかについて説明します。

契約内容は?軽く考えてはいけないルームシェア

部屋の借主は自分でも、物件の所有者は貸主です。賃貸借契約時には、貸主と借主との間で正式に賃貸借契約が締結されていて、さまざまなルールが明文化されています。

「ルームシェア」という言葉を契約書上では使っていなくても、何らかの制約があることがほとんどです。あとになってトラブルに発展する前に、ルームシェアについて理解しておきましょう。

同居?同棲?最近多いルームシェアとは

実家から遠くの大学に通学していると、そのうち大学近くに住んでいる友だちを頼るようになり、入り浸り、家賃を半分払って一緒に住み始めることがあるようです。もともと住んでいた友だちも家賃が半額浮くのでむしろ歓迎している人もいるとか。

交際しているカップル同士も、しょっちゅうどちらかの家に半同棲しているような状態になると、別々に家賃を払っているのがもったいないと感じ、結婚資金を貯めるため同棲に踏み切るケースも多いです。

本来のルームシェアは、連名で契約したひとつの住居に他人同士が各部屋に住み、リビングやキッチンや水まわりなどの共同スペースを共用で使い、部屋の面積比で家賃を折半して払うものです。

シェアハウスと呼ばれる規模の大きい寮のような設備のものから、2階建ての戸建に何人かで住んだり、マンションの2LDKを一部屋ずつ使ったり、さまざまなケースがあります。それらの物件はそもそもシェア用の物件として貸し出されているため、各部屋に住む個人それぞれが不動産会社と賃貸借契約を結び、それぞれに連帯保証人が付くのが一般的です。

しかし、ルームシェア用でない物件、つまり最初に契約した人以外にあとから入居者が増えるような場合、または恋人と同棲するような場合は、厳密にはルームシェアとは呼びません。

家賃を払っていなければ単なる居候であり、家賃や光熱費を半額ずつ折半したところで、不動産会社に届け出ていなければ、契約者本人が第三者に又貸しをしていることになってしまいます。つまり、正しいルームシェアとは、2人以上入居可の物件に、住む人全員が連名で貸主と賃貸借契約を結ぶことを言います。

ちゃんと家賃を払えばどう住もうと問題ない?

賃貸借契約をするためには、契約者本人や連帯保証人の所得証明や印鑑証明や住民票などの必要書類を提出したのちに、入居審査を経て正式に入居を認められ、契約締結をします。正式にその部屋の借主になったとしても、第三者に自由に部屋を貸すことができる権限を有する貸主ではないことに注意しましょう。

事情で賃貸物件を借りられない友人を善意で安く住まわせてあげたり、何人かに又貸しして、自分が借りている家賃よりも高くなるように賃料を設定して家賃収入を得たりすることは、契約違反になります。

一般的な賃貸借契約書の内容は

入居申し込みをして審査が通り、賃貸借契約書を取り交わすことになりますが、たいていはその中に「住居の転貸を禁止する」というような記載があります。自分が契約をしたにもかかわらずその部屋に契約者が住まずに他の人に貸し出したり、契約者と共に当初申告をしていない第三者を勝手に住まわせたりしてはいけません。

これこそが「無断でルームシェアをしてはいけない」という意味です。

特に賃貸借契約書に記載がなくても、民法612条では、賃貸借契約において借主の無断転貸・譲渡を禁止するという条文があります。

無断でルームシェアをするのは契約違反

つまり、大家と入居者の間で取り交わす賃貸借契約書に自由に転貸して構わないなどの文言がなければ、無断でルームシェアするのは契約違反になります。普通に考えてもそのような文言は載せるはずがありませんので、契約時に申告した居住者以外の第三者が住むことは違反です。

入居申し込みの時点で申告すること

ルームシェアをして何人かで一緒に住みたい場合は、2人以上入居可の物件を最初から選ばなければなりません。上でも説明した通り、ルームシェアの場合は入居者全員との契約の締結が必要です。

それぞれに対して身分証明や所得証明、連帯保証人などが必要で、住むことになる全員が重要事項の説明を受け、入居のルールを守って住むことになります。

出産などで途中から家族の人数が増えることになったときも、当初の契約時と事情が変わったのであれば遅滞なく報告する義務があります。木造で壁が薄く泣き声などが筒抜けになってしまうという造りなど、子ども入居不可の物件なら、出産前に計画的に転居する必要があります。

同様に途中から友人と同居したり同棲したりするような場合も、たとえ2人入居可の物件でも、無断で住んではいけません。家具や荷物を運び入れる前に不動産会社に事情を伝え、途中からルームシェアができるかどうかを確認しなければなりません。単身のみ入居可の物件では、そもそも認められることは少ないでしょう。

退去を言い渡されても逆らえない

こそこそ隠れて住んでいても、住人の噂話などから遅かれ早かれいずれは知られることになります。そうなったときに悪い心証を与えてしまうと、同居人はおろか契約者本人にまで退去勧告されてしまうことがあります。

しかし、自分で捺印した契約内容に自ら違反したのですから、追い出されることになっても誰にも文句は言えません。それどころか、いつから住み始めたのか事実確認をして、その間の家賃を請求された挙げ句、契約解除されたという話もあります。

退去して近所に引っ越そうとしても、狭いエリアの不動産会社同士は横のつながりがあり、契約違反して退去になった人物だということが知れ渡ってしまわないとも限りません。一度そのようなレッテルが付いてしまうと、なかなか次の物件の契約に持ち込むのも難儀することが考えられます。

このように、リスクを冒してまで無断でルームシェアをするのは得策ではありません。

大家はこんなことを気にする

物件の内見をするときにも、同行してルームシェアで住みたいことを伝えましょう。仲の良い友人同士で住むと楽しくて夜遅い時間に騒いだりすることもあるため、住人に迷惑をかけるようなことがないか、身なりや態度などから人物像を観察されます。

良心的な不動産仲介会社なら、素行に問題がありそうな人物は大家に伝えるはずです。大家にしてみれば以前から住んでいる住人とのトラブルは避けたいため、家賃の支払い能力のある善良な人に住んでほしいと思っています。

そのために入居審査があるわけですから、大家や管理会社が審査していない住人はどんなトラブルを引き起こすか分からないため、勝手に入居されては困るわけです。

単身用の間取りでは認められないことが多い

賃貸情報サイトなどの物件情報を見ると、単身のみ、2人入居可、子ども入居可など、入居者募集の対象を明確にしていることがほとんどです。2DKや2LDKなら、2部屋あるため2人入居可の物件は多くあります。広めの1LDKなら、2人入居可の物件もあります。この場合は友人同士ではなく同棲が多いと思います。

しかし、1Kや1DKなどの1室6畳程度の間取りでは、単身用の賃貸物件として貸し出しているため、いくら本人たちが狭くても構わないと思ってもルームシェアは認められないケースがほとんどです。

半同居なら最初から2人入居可の物件がおすすめ

週の半分程泊まりに来る人がいることが最初から分かっている場合は、2人入居可の物件を選びましょう。できれば防音面でも問題なさそうな部屋なら安心です。同居人として最初に申告しておけば問題になりません。異性なら、貸主や周囲に一番心証が良いのは婚約者です。

2人入居可の物件に住み始めたが家賃の支払いが思ったよりも苦しく、自分で同居人を募ってルームシェアをする場合でも、当初の契約時とは状況が違ってきますので、当然契約違反になってしまいます。必ず引っ越してくる前に不動産会社に相談してください。

まとめ

単身のみ限定の賃貸は、同居や同棲という概念はありません。無断で同居していて貸主が確実な証拠を見つけられない場合、しばらく黙認して様子を見ることがあるかもしれません。しかし、それは正式な許可ではないことを理解しましょう。今まで何も言われなかったのにある日突然退去勧告を受けた、と逆上するのは筋違いです。

単身限定物件に限らず、他の物件でも契約時に申告していない人が生活の拠点として一緒に住むことはできません。

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